Antes de firmar, recorré el departamento vacío y probá todo en 20 minutos: la presión de agua abriendo las canillas (una ducha decente da 6-9 litros por minuto), la humedad de las paredes (ideal 30-50%, con riesgo de moho arriba de 60%), cada enchufe, las llaves de luz, el gas y las ventanas. Sacá fotos con fecha: son tu prueba si después hay un reclamo.
Alquilar apurado es la forma más cara de mudarse. El problema que ves en la visita —una mancha de humedad, una canilla que apenas chorrea, un enchufe muerto— es un problema que vas a pagar vos durante todo el contrato si no lo dejás por escrito antes de firmar. Esta guía es el checklist que usan los que revisan propiedades para inquilinos: qué probar, cómo probarlo en el momento y qué significa si falla. Lo importante se decide el día de la visita, no cuando ya estás con las cajas adentro.
¿Qué revisar antes de alquilar un departamento?
Antes de alquilar un departamento hay que probar, con el inmueble idealmente vacío, cinco frentes: agua (presión y desagües), electricidad (enchufes, llaves y tablero), humedad y moho, gas y ventilación, y el contrato (depósito, plazo, expensas). La regla es abrir, encender y accionar todo lo que se pueda mientras estás ahí, porque después de firmar la carga de la prueba pasa a ser tuya.
No alcanza con “que se vea lindo”. Un departamento recién pintado puede esconder una mancha de moho tapada, y una cocina impecable puede tener presión de agua de goteo. Por eso conviene ir con una lista concreta y tildarla en el celular. Esta tabla resume las señales más importantes, cómo probarlas en 30 segundos y qué significa si algo falla:
| Qué revisar | Cómo probarlo en la visita | Si falla, significa |
|---|---|---|
| Presión de agua | Abrí ducha + canilla + inodoro juntos | Cañería fina, tanque bajo o bomba floja |
| Agua caliente | Esperá que llegue caliente a la ducha | Calefón/termotanque chico o al límite |
| Desagües | Llená la pileta y soltá; mirá el inodoro | Cañería tapada o con pendiente mala |
| Humedad / moho | Olfateá y mirá zócalos, techos y placares | Filtración o mala ventilación (caro) |
| Enchufes | Cargador de celular en cada toma | Instalación vieja o tomas sin corriente |
| Tablero eléctrico | Buscá disyuntor y térmicas | Sin protección: riesgo y descuentos |
| Gas | Pedí ver la conexión y el service al día | Instalación insegura o clausurable |
| Ventanas y cierres | Abrí, cerrá y trabá cada una | Frío, ruido y humedad todo el contrato |
| Ambientes fríos | Tocá paredes externas y buscá corrientes | Poca aislación: cuentas altas de energía |
| Cerraduras | Pedí probar todas las llaves | Cambio de cerradura: US$20-60 a tu costo |
Humedad y moho: la revisión que más plata te ahorra
La humedad es el problema número uno de los alquileres y el más caro de arreglar, así que es lo primero que hay que oler y mirar. Buscá manchas amarillas o negras en el encuentro de pared y techo, detrás de las puertas, en el fondo de los placares y en los zócalos del baño. Un olor a “encerrado” o a tierra mojada delata moho aunque las paredes estén recién pintadas.
Según la EPA (Agencia de Protección Ambiental de EE.UU.), la humedad relativa interior debería mantenerse entre 30% y 50%; por encima de 60% el moho encuentra las condiciones para crecer. El moho no es solo estético: la EPA lo asocia a alergias y problemas respiratorios, y sacarlo de raíz lleva trabajo, como se ve en cómo eliminar el moho negro del baño. Si aparece humedad en varias paredes, no es un detalle: puede ser filtración estructural, y tratarla es responsabilidad del propietario. Antes de firmar, exigí que lo arreglen o que quede por escrito que ya estaba. Para entender de dónde viene, sirve cómo eliminar la humedad en casa; y si el problema es vaho en los vidrios en invierno, mirá condensación en las ventanas.
Presión de agua: abrí todas las canillas
La prueba definitiva del agua es abrir todo a la vez. Prendé la ducha, abrí la canilla de la cocina y tirá la cadena del inodoro al mismo tiempo: si la ducha se convierte en un hilo, la presión no da para dos consumos simultáneos. Una presión domiciliaria razonable ronda los 2 a 3 bar (unos 20 a 45 psi); una ducha cómoda entrega entre 6 y 9 litros por minuto. Truco rápido: si un balde de 10 litros se llena en menos de un minuto bajo la canilla, el caudal está bien.
Probá también el agua caliente: dejá correr la ducha y cronometrá cuánto tarda en llegar caliente y si se mantiene. Un calefón o termotanque chico para el tamaño del departamento te va a dejar sin agua caliente a mitad de ducha —un problema que evaluás mejor conociendo cómo consume menos el termotanque. Por último, cargá cada pileta hasta el borde y soltá el tapón de golpe: si el agua baja lenta o el inodoro gorgotea, hay un desagüe con problemas.
Electricidad: enchufes, llaves y tablero
Andá con el cargador del celular y probá cada tomacorriente, uno por uno. Un enchufe muerto en la visita es un enchufe muerto todo el año. Accioná todas las llaves de luz y fijate que no haya cables pelados, tomas flojas ni quemaduras alrededor de los enchufes (señal de sobrecarga).
Buscá el tablero eléctrico y confirmá que tenga un disyuntor diferencial —la protección que corta la electricidad ante una fuga y evita electrocuciones, normalmente calibrada en 30 miliamperios— además de las llaves térmicas. Una instalación sin disyuntor es vieja e insegura: es un motivo válido para pedir que la actualicen antes de mudarte. Si pensás usar estufas eléctricas o aire acondicionado, preguntá cuántos amperes soporta la instalación; los electrodomésticos de mayor consumo son los que suelen hacer saltar las térmicas.
Gas, ventilación y calefacción
Pedí ver la instalación de gas y su service al día: en muchas jurisdicciones el calefón, el termotanque y la caldera deben tener revisión de un matriculado, y una instalación insegura puede clausurarse. Chequeá que los artefactos tengan salida de gases (conducto o rejilla de ventilación); un calefactor sin ventilar en un ambiente cerrado es peligroso por el monóxido de carbono.
Revisá cómo se calienta el departamento y cuánto frío entra. Abrí, cerrá y trabá cada ventana: las que no cierran bien dejan pasar frío, ruido y humedad. Pasá la mano por el marco buscando corrientes de aire. Según las directrices de vivienda y salud de la OMS (2018), la temperatura interior no debería bajar de 18 °C para no afectar la salud, sobre todo en invierno. Si el departamento tiene paredes externas heladas o ventanas de vidrio simple, las cuentas de calefacción van a ser altas; conviene saber de antemano por dónde se escapa el calor de una casa fría.
El contrato y el depósito: lo que revisás antes de firmar
El último control es de papel, pero es el que más plata mueve. Leé el contrato de arrendamiento completo antes de firmar: monto, actualización, plazo, quién paga expensas y qué pasa si te vas antes. El contrato de arrendamiento es la ley entre las partes, así que lo que no está escrito no existe.
El depósito suele ser un mes de alquiler. En Argentina, tras el DNU 70/2023 (diciembre de 2023), el monto y las condiciones del depósito volvieron a ser libre acuerdo entre las partes, así que hoy manda lo que firmes. Pactá por escrito el plazo de devolución (lo razonable son 30 días desde la entrega de llaves) y, sobre todo, hacé un inventario de estado inicial con fotos firmadas por ambas partes: es lo que impide que al irte te cobren daños que ya estaban. Ese ritual de entrada y salida está detallado en cómo dejar un alquiler y recuperar el depósito.
Checklist de 15 puntos para tu visita
Este es el orden práctico para recorrer el departamento el día de la visita. Cada punto es una frase que podés ir tildando en el celular:
- Olfateá al entrar. Un olor a encerrado o a humedad delata moho antes de que lo veas.
- Mirá techos, zócalos y placares buscando manchas amarillas, negras o pintura recién retocada que tape algo.
- Abrí la ducha, la canilla de la cocina y el inodoro juntos para ver si la presión aguanta el uso simultáneo.
- Cronometrá el agua caliente de la ducha: cuánto tarda en llegar y si se mantiene.
- Llená y vaciá cada pileta para chequear que los desagües bajen rápido, sin gorgoteos.
- Probá cada tomacorriente con el cargador del celular; los muertos, anotalos.
- Accioná todas las llaves de luz y buscá cables pelados o marcas de quemado.
- Confirmá que el tablero tenga disyuntor diferencial y térmicas, no fusibles de época.
- Pedí el service de gas al día y verificá que los artefactos estén ventilados.
- Abrí, cerrá y trabá cada ventana y puerta; fijate en corrientes de aire por los marcos.
- Tocá las paredes externas: si están heladas, la calefacción va a costar cara.
- Probá todas las llaves de la puerta principal y de la de servicio.
- Chequeá señal de celular e internet en distintos ambientes.
- Preguntá por expensas, medidores propios y deudas de servicios pendientes.
- Sacá fotos y video con fecha de todo el recorrido, funcione o no funcione.
En resumen
- Probá los cinco frentes con el inmueble vacío: agua (presión y desagües), electricidad (enchufes, llaves y tablero), humedad/moho, gas y ventanas, más el contrato. Lo que no probaste, lo pagás vos.
- Humedad y moho primero: la EPA marca 30-50% de humedad ideal y riesgo de moho arriba de 60%. Una mancha o un olor a encerrado es el problema más caro; exigí arreglo o dejalo por escrito.
- Presión de agua: abrí ducha, canilla e inodoro a la vez. Una ducha decente da 6-9 litros por minuto; un balde de 10 litros debería llenarse en menos de un minuto.
- Electricidad segura: cada enchufe con el cargador, y el tablero con disyuntor diferencial (30 mA). Sin disyuntor, pedí actualización antes de firmar.
- Contrato y depósito (1 mes): leé todo, pactá el plazo de devolución y hacé un inventario de estado inicial con fotos firmadas. La OMS recomienda no bajar de 18 °C: chequeá aislación y ventanas.
Preguntas Frecuentes
¿Qué es lo más importante que hay que revisar antes de alquilar?
La humedad y la presión de agua, en ese orden. La humedad y el moho son el problema más caro y difícil de resolver, y suelen esconderse detrás de una mano de pintura reciente: olfateá y mirá zócalos, techos y placares. La presión de agua se prueba en 30 segundos abriendo varias canillas a la vez. Ambas cosas se detectan solo estando ahí, antes de firmar.
¿Cómo pruebo la presión de agua en la visita?
Abrí la ducha, la canilla de la cocina y el inodoro al mismo tiempo. Si la ducha se transforma en un hilo, la instalación no aguanta dos consumos simultáneos. Una presión razonable ronda los 2 a 3 bar y una ducha cómoda da entre 6 y 9 litros por minuto. Como truco, un balde de 10 litros debería llenarse en menos de un minuto bajo la canilla.
¿Puedo pedir que arreglen los problemas antes de firmar?
Sí, y es el mejor momento para hacerlo. Antes de firmar tenés poder de negociación; después, no. Si encontrás humedad, un enchufe muerto o una ventana que no cierra, pedí que lo arreglen como condición para firmar, o que quede por escrito en el contrato y en el inventario que ya estaba así. Lo que no dejes documentado antes de mudarte, corre el riesgo de que después te lo descuenten a vos.
¿Qué reviso en el tablero eléctrico?
Que tenga un disyuntor diferencial —la llave que corta la electricidad ante una fuga de corriente y evita electrocuciones, calibrada en unos 30 miliamperios— además de las llaves térmicas. Una instalación sin disyuntor es vieja e insegura. Si planeás usar estufas eléctricas o aire, preguntá cuánto soporta la instalación, porque los aparatos de alto consumo son los que hacen saltar las térmicas.
¿Cuánto es el depósito de un alquiler y cuándo me lo devuelven?
Lo habitual es un mes de alquiler. En Argentina, tras el DNU 70/2023, el monto y las condiciones del depósito se pactan libremente en el contrato, así que manda lo que firmes. El plazo razonable de devolución ronda los 30 días desde que entregás las llaves; conviene dejarlo por escrito, junto con un inventario de estado inicial con fotos, para recuperarlo completo al finalizar el contrato.
¿Es normal que un departamento tenga algo de humedad en invierno?
Un poco de condensación en los vidrios muy fríos por la mañana puede ser normal y se maneja ventilando. Lo que no es normal son manchas de moho en las paredes, olor a encerrado permanente o humedad que sube desde el zócalo: eso indica filtración o mala ventilación estructural, y es responsabilidad del propietario resolverlo. Si ves moho instalado, no es un detalle: es un motivo para negociar o buscar otro lugar.
Conclusión
Revisar antes de alquilar no es desconfianza: es la única forma de no heredar problemas ajenos. En 20 minutos de visita se detecta casi todo lo que después arruina un alquiler —humedad, presión de agua floja, instalación eléctrica insegura, ventanas que no cierran—, y todo eso se negocia mucho mejor con la lapicera todavía en la mano. Andá con la lista, probá cada cosa, sacá fotos con fecha y firmá recién cuando el departamento haya pasado el examen. Y cuando llegue el día de irte, cerrá el ciclo con cómo dejar un alquiler y recuperar el depósito completo.
