Para que te devuelvan el depósito completo —que suele ser un mes de alquiler— tenés que entregar el inmueble en el mismo estado en que lo recibiste, salvo el desgaste normal por el uso. La clave no es limpiar de más: es demostrar con fotos que los daños ya estaban o que no los hiciste vos. Bien hecho, recuperás el 100%.
El depósito de garantía es una de las mayores fuentes de pelea entre inquilino y propietario, y casi siempre se pierde por lo mismo: no documentar el estado del inmueble al entrar, y entregarlo apurado el último día. Esta guía es un checklist práctico —secretos que cuentan los administradores de propiedades— para que la entrega sea limpia y el dinero vuelva a tu bolsillo. Lo importante lo definís antes de mudarte, no la última semana.
¿Qué es el depósito y cuánto te tienen que devolver?
El depósito (o “fianza”) es una suma que dejás al firmar como garantía por eventuales daños o deudas, y que te tienen que devolver al finalizar el contrato si entregás todo en orden. Es tu plata, no un pago: la fianza queda depositada y vuelve completa cuando no hay daños ni cuentas pendientes.
¿Cuánto? Lo habitual es un mes de alquiler. En Argentina, la vieja Ley de Alquileres (27.551, de 2020) lo fijaba en un máximo de un mes, devuelto al valor actualizado del último alquiler; desde el DNU 70/2023 (diciembre de 2023) el monto y las condiciones volvieron a ser libre acuerdo entre las partes, así que hoy manda lo que firmaste en el contrato. Según la Ley Simple del Ministerio de Justicia de Argentina, lo que importa es que el contrato de arrendamiento sea claro sobre el depósito: cuánto, cómo se actualiza y en qué plazo se devuelve. Antes de entregar, releé esas cláusulas.
Desgaste normal vs. daño: la línea que define todo
Acá se juega el depósito. El desgaste normal es el deterioro esperable por vivir en un lugar durante años: eso corre por cuenta del propietario, no tuya. El daño es lo que pasa por mal uso, descuido o modificaciones sin permiso: eso te lo pueden descontar.
La regla de oro: si cualquier persona viviendo ahí un tiempo razonable habría dejado esa marca, es desgaste normal. Si es evidente que hubo un golpe, una negligencia o una reforma, es daño. Pintura que se ve apagada tras cuatro años es desgaste; una pared pintada de rojo sin autorización es daño. Esta es la tabla que usan los administradores para decidir qué descuentan:
| Situación | ¿Desgaste o daño? | ¿Te lo descuentan? |
|---|---|---|
| Pintura apagada por el paso del tiempo | Desgaste | No |
| Marcas leves de muebles en el piso | Desgaste | No |
| Pequeños agujeros de clavos/cuadros | Desgaste (gris) | Rara vez, si se tapan |
| Grifería o cerámicos gastados por uso | Desgaste | No |
| Pared pintada de otro color sin permiso | Daño | Sí |
| Agujero grande en pared o puerta | Daño | Sí |
| Manchas de moho por falta de ventilación | Daño | Sí |
| Piso rayado por arrastrar muebles | Daño | Sí |
| Quemadura o mancha permanente en mesada | Daño | Sí |
| Instalación (aire, estantes) mal desmontada | Daño | Sí |
Si tenés dudas sobre el moho —que suele aparecer en baños mal ventilados y es de los descuentos más comunes—, atacalo antes de entregar siguiendo cómo eliminar el moho negro del baño, porque una mancha así se lee como daño, no como desgaste.
El checklist para entregar el alquiler (paso a paso)
Este es el orden que conviene seguir en la última semana. Cada punto es una frase que podés ir tildando:
- Sacá todos tus muebles y objetos primero. El inmueble se entrega vacío; recién con todo afuera ves el estado real de paredes y pisos.
- Tapá los agujeros de clavos y tarugos. Un pote de enduido cuesta menos de US$5 y rinde para decenas de agujeritos: rellenás, lijás suave y queda liso. Si habías puesto repisas, desmontalas con cuidado como se explica en cómo instalar estantes flotantes.
- Retocá la pintura donde hiciste los arreglos. Guardá el color exacto o pedíselo al dueño; para emparejar sin manchar mirá cómo pintar una habitación. Un tacho de látex de US$15-30 alcanza para retoques y paredes de una habitación.
- Hacé una limpieza profunda de verdad. Cocina y baño son lo que más miran. Un servicio profesional de salida cuesta entre US$40 y US$100 según el tamaño; si lo hacés vos, seguí cómo hacer una limpieza profunda.
- Cuidá los pisos. Sacá marcas y encerá si corresponde; la madera se recupera bastante siguiendo cómo mantener pisos de madera. Evitá limpiadores ácidos en piedra o madera (ver dónde no usar vinagre).
- Revisá que todo funcione. Canillas sin goteo, enchufes, luces, herrajes, cortinas: reemplazá lamparitas quemadas y ajustá lo que esté flojo.
- Cerrá los servicios y expensas. Pagá y guardá el último comprobante de luz, gas, agua y expensas: una deuda pendiente es motivo válido para retener parte del depósito.
- Sacá fotos y video del inmueble vacío y limpio. Con fecha visible, ambiente por ambiente. Es tu prueba de cómo entregaste.
- Entregá las llaves con un acta firmada. Que el dueño o la inmobiliaria dejen por escrito que recibieron el inmueble conforme y sin observaciones.
Las fotos y el acta: tu mejor prueba
El 90% de los conflictos por el depósito se ganan o se pierden por la documentación. La jugada clave la hacés el día que entrás, no el día que salís: recorré el inmueble con el celular filmando cada ambiente, cada marca previa, cada canilla que gotea, y pedí que quede un inventario o acta de estado firmada por ambas partes. Ese inventario inicial es lo que impide que después te cobren un daño que ya estaba.
Al salir, repetí el ritual: fotos y video del inmueble vacío, limpio y con fecha. Si el propietario aparece con un reclamo, tu material demuestra el estado real. Sin fotos de entrada, tu palabra vale contra la suya; con fotos, la discusión se termina rápido. Guardá todo en la nube, no solo en el teléfono.
¿Cada cuánto te tienen que devolver el depósito?
Depende de lo que diga el contrato, pero en la práctica el plazo razonable ronda los 30 días desde que entregás las llaves. Ese margen existe porque pueden quedar facturas o expensas todavía no emitidas que se descuentan del depósito. Si a los 30 días no te devolvieron nada ni te dieron un detalle de descuentos, ya podés reclamar formalmente. Pactá el plazo por escrito al firmar: “el depósito se devuelve dentro de los X días de entregadas las llaves” te evita meses de espera.
¿Qué hacer si no te lo quieren devolver?
Primero, pedí por escrito (mail o mensaje) el detalle de qué te descuentan y por qué. Muchas veces el reclamo del propietario cae solo cuando mostrás las fotos de entrada. Si insiste sin justificar, mandá una intimación formal (carta documento) reclamando la devolución. Como último paso, la vía es el reclamo de consumo o la instancia judicial de pequeñas causas. Tener el contrato, el inventario de entrada, las fotos de salida y los comprobantes de servicios pagos hace que tengas casi todo ganado.
En resumen
- El depósito es tuyo y suele ser 1 mes de alquiler: te lo tienen que devolver completo si no hay daños ni deudas. En Argentina, tras el DNU 70/2023, el monto y las condiciones los fija el contrato.
- Desgaste normal ≠ daño: la pintura apagada o las marcas leves de muebles no se descuentan; los agujeros grandes, el moho, las paredes repintadas sin permiso y los pisos rayados, sí.
- La prueba se arma al entrar: fotos, video e inventario firmado el primer día bloquean cualquier cobro por daños preexistentes.
- Checklist de salida: vaciar, tapar agujeros (enduido < US$5), retocar pintura, limpieza profunda (US$40-100), cerrar servicios y entregar con acta firmada.
- Plazo típico de devolución: 30 días. Si no cumplen, intimá por escrito con toda tu documentación de respaldo.
Preguntas Frecuentes
¿Me pueden descontar del depósito por pintar toda la casa?
Solo si vos pintaste de un color distinto sin permiso o dejaste las paredes dañadas. Si la pintura simplemente se ve apagada por los años de uso, eso es desgaste normal y corre por cuenta del propietario: no están obligados a recibir el inmueble “recién pintado” salvo que el contrato lo diga y te lo hayan entregado así. Retocá los arreglos que hiciste vos y listo.
¿Tengo que dejar el departamento recién pintado?
No, a menos que el contrato lo exija o lo hayas recibido recién pintado. Lo que sí conviene es tapar los agujeros de clavos con enduido y retocar las zonas donde reparaste, para que no queden parches a la vista. Pintar todo de cero solo tiene sentido si dañaste las paredes o cambiaste el color original.
¿Cuánto tiempo tienen para devolverme el depósito?
Lo que diga el contrato; si no aclara nada, el plazo razonable en la práctica ronda los 30 días desde la entrega de llaves. Ese margen sirve para que lleguen las últimas facturas de servicios y expensas. Pasado ese tiempo sin devolución ni explicación, podés intimar formalmente. Por eso conviene dejar el plazo por escrito al firmar.
¿Qué pasa si el dueño reclama por un daño que ya estaba?
Ahí es donde te salvan las fotos y el inventario del día que entraste. Si documentaste el estado inicial —una mancha, una grifería gastada, un piso rayado— y quedó firmado por ambas partes, el propietario no puede cobrarte por algo preexistente. Sin esa prueba, la discusión queda palabra contra palabra, y suele perder el inquilino.
¿Puedo usar el depósito para pagar el último mes de alquiler?
En general no, salvo que el propietario lo acepte expresamente. El depósito es una garantía por daños y deudas, no un adelanto de alquiler; si lo usás para el último mes, quedás sin cobertura y el dueño podría reclamarte judicialmente. Lo correcto es pagar todos los meses y recuperar el depósito al final.
¿Los descuentos del depósito los puede decidir el dueño solo?
No de forma arbitraria: tiene que justificar cada descuento con un motivo real (un daño concreto o una deuda de servicios) y, idealmente, un presupuesto. Pedí siempre el detalle por escrito. Si los descuentos no se corresponden con daños reales —y tus fotos lo demuestran—, podés rechazarlos y reclamar la devolución completa.
Conclusión
Recuperar el depósito completo no es cuestión de suerte ni de caerle bien al dueño: es documentar bien al entrar, entender la diferencia entre desgaste normal y daño, y hacer una entrega prolija con checklist en mano. La foto que sacás el primer día vale más que cualquier discusión el último. Dejá el inmueble como te gustaría recibirlo, guardá cada comprobante, y ese mes de alquiler vuelve a tu cuenta. Para que la limpieza de salida no te falle, arrancá por cómo hacer una limpieza profunda.
